产品房买卖中双倍赔偿的适用原则和范围

适用《消法》第四十九条，首要条件是经营者有欺诈行为。关于欺诈行为，最高院《关于贯彻实行 中国民法通则 若干问题的建议》第68条的规定如下：

“一方当事人故意告知他们不真实状况，或者故意隐瞒真实状况，诱使他们当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”

现房买卖中的欺诈行为的认定较之期房买卖，相对来讲，应该比较简单，因此，本文主要立足于期房买卖来讨论产品房买卖中的欺诈行为。但在期房买卖中，因开发过程中“计划不如变化”，假如一概认按期房变现时与合同不符均为欺诈，则不免失之偏颇。依笔者的研究，认按期房买卖中的欺诈行为宜立足于如下原则：开发商按合同应该兑现而实质没兑现，且按一个有经验的开发商在房产市场中的经验可以保证而实质未能达到保证事情的，可认定为欺诈行为，除非开发商可以出具反证，证明自己作为一个有经验的开发商已克尽职守，责任不在自己。

|这一原则应该是很公平的。该原则的确立事实上参考了FIDIC合同条约中关于业主与承包商风险划分的原则：即在土木施工过程中，承包商是不是对相应的事件承担责任或风险以一个有经验的承包商是不是可以预见为限。FIDIC合同条约风险划分的原则与大家确定欺诈的原则应有内在的联系，由于两者实立足于一同的物理基础：土木工程施工。但将纯粹的风险划分转化欺诈的问题，还涉及到举证责任的分配及证明程度的问题，|大家的原则事实上已兼顾了这一点。

有了此原则，再加上前述双倍赔偿应以买受人“遭到的损失”为基，产品房买卖中的双倍赔偿是可以合法展开的。具体体目前如下四方面：

1、产品房用功能缺点。包含⑴产品房的用法面积明显改变或超出合同约定范围的;或者⑵开发商改变建筑其他平立剖设计使得合同标的有所改变的;⑶各分部工程或因设施材料改变，或因设施材料有问题，或因施工水平问题达不到法定或约定的用法需要或标准的。此三者对于产品房买受方而言，未必都意味着用功能的缺点，但考虑到买受方的个人偏好，则有必要推定为缺点。假如开发商在此缺点出现时或应该预计缺点出现时未公告买受方有解约或退房的权利，而买受方仍在按约如期付款或在按开发商的需要付款，则可认定开发商有欺诈行为。此时双倍赔偿的计算基础应立足于买受方已付不该付的房价款。

2、水平缺点。有了上述产品房用功能缺点的讨论，此处的水平缺点仅包含两方面：⑴产品房水平不合格但以合格商品供应的，⑵水平评定等级为合格但以优良商品供应的。对于前者，开发商应以买受方已付房款作为计算基数进行双倍赔偿。对于后者，通常而言，合格与优良在工程造价上的差距是很难准确计算的，因此，要精准地确定买受方的损失也是困难的，但双方可以约定损失而进行双倍赔偿。另外，虽然由买受方举证证明工程水平等级不符合合同的需要有困难，但至少，在房子结构未出现明显问题时，有关委托机构还是可以通过审核品质保障资料是不是齐全与重新评定观感水平来作出否定证明。

3、权利缺陷。包含⑴开发商因证件不全或因其他可以预见是什么原因使得自己不可以办理大产权证而影响产品房过户的;⑵开发商有其他欺诈行为，譬如，因过户时间较长，开发商在此期间又将产品房买给别人，使得原买受人权益遭到损失的。此两者可以以买受人的实质损失作为双倍赔偿的计算基础，实践中应按具体状况而定。譬如，开发商将产品房重复卖给第三人已过户，第三人因善意获得产权使得原买受人受损的，双倍赔偿的计算基数有必如果原买受方已付的全部房款。

4、公建设施问题。开发商进行小区开发时，就涉及公建设施问题。对于外销房而言，公建设施实质上为房产购买人全体所有。假如开发商在公建设施上未达到设计或合同的需要，房产购买人势必遭到损失。此时房产购买人全体应有权通过业主管理委员会或物业管理委员会向开发商作出双倍赔偿的需要，其计算基数可以是开发商没有完成部分的造价，也可以是物业管理委员对公建设施进行修复至合同需要而发生的成本。

应该说明的是，以上几方面在具体的个案中或许会有所重复，譬如，水平缺点就可能包含某些用功能缺点。在具体计算双倍赔偿的基数时，应作技术辨别，剔除重复计算部分。在任何状况下，开发商累计赔偿的总额均不适合超越房价款的二倍。